美联储降息预期下，美国房贷利率回落：购房者重燃希望？
元描述： 美国30年期抵押贷款利率降至15个月来的最低水平，降息预期和低迷的经济数据推动利率下降，但高房价和供应不足仍是购房者的挑战。
吸引人的段落： 随着夏季的到来，美国房市也迎来了一丝凉意。美国30年期抵押贷款利率终于降回15个月来的最低水平，为潜在购房者带来了一线希望。这得益于美联储降息预期的升温，以及近期公布的经济数据表现不佳，导致10年期国债收益率下降。然而，房价居高不下以及供应不足的问题仍然困扰着市场，购房者能否抓住这次机会，回归房市，还需要时间来验证。
抵押贷款利率下降：美联储降息预期引发的“涟漪”
美国30年期抵押贷款利率的下降，是美联储降息预期引发的连锁反应。 近期公布的就业数据表现不佳，引发了市场对美国经济衰退的担忧，促使美联储在 9 月份降息的预期不断升温。而美联储的降息操作，会降低银行的融资成本，进而推动整体利率水平下降，其中就包括抵押贷款利率。
抵押贷款利率通常与10年期国债收益率密切相关。 当10年期国债收益率下降时，抵押贷款利率也会随之回落。近期，10年期国债收益率已跌破 4%，创下自 2 月份以来的最低水平，这为抵押贷款利率的下降提供了强劲的支撑。
尽管抵押贷款利率已经有所下降，但与过去相比，目前的利差水平仍然较高。 2010 年至 2020 年，30 年期抵押贷款平均比 10 年期国债收益率高出 1.69 个百分点，而目前的利差水平约为 2.48 个百分点。这意味着，即使 10 年期国债收益率不再下降，抵押贷款利率仍有很大的下降空间。
以下表格展示了近一年来美国30年期抵押贷款利率的变化趋势：
| 日期 | 30年期抵押贷款利率 |
|---|---|
| 2023年7月7日 | 6.47% |
| 2023年6月30日 | 6.73% |
| 2023年6月23日 | 6.88% |
| 2023年6月16日 | 6.87% |
| 2023年6月9日 | 6.93% |
数据来源：房地美
购房者回归？高房价和供应不足仍是挑战
抵押贷款利率的下降，为潜在购房者带来了重返市场的希望。 过去两年，由于抵押贷款利率大幅上升，许多潜在购房者被挤出了市场，购房需求受到抑制。而如今，利率的下降，让原本观望的购房者看到了一丝曙光。
然而，高房价和供应不足仍然是购房者面临的重大挑战。 尽管销售量有所下降，但美国房价依然保持在高位，没有松动的迹象。美国人口普查局的数据显示，6 月现房价格的中位数达到创纪录的 42.7 万美元，同比上涨了 4.1%。高房价使得购房者需要支付更多的首付，也增加了每月还款的压力。
另一方面，供应不足的问题也尚未得到解决。 美国住房与城市发展部的数据显示，6 月份新房和现房的库存量达到 4.7 个月，为 2016 年 6 月以来最高水平。这意味着，以目前的销售速度，需要 4.7 个月才能售出所有可售房源。然而，与疫情期间市场最紧张的时候相比，目前的供应量仍然不足。
以下图表展示了美国房屋库存量的变化趋势：
数据来源：美国住房与城市发展部
供应不足的原因多种多样，包括土地规划限制、劳动力短缺和建材成本上涨等。 这些问题短期内难以得到根本解决，将会继续影响美国房市的发展。
专家观点：降息利好房市，但结构性问题不容忽视
专家普遍认为，美联储降息将对美国房市产生积极的影响，但同时也提醒购房者不要过于乐观。
纽约房地产经纪人 Amy Wang 表示，一旦美联储宣布降息，将对市场产生巨大的促进作用。 现阶段，现金买家占据主导地位，而降息将为更多购房者提供资金支持，从而释放市场需求。
全球房产科技公司 Juwai IQI 集团联合创始人兼首席执行官安萨里则认为，高利率早晚会走向正常化，但美国房市面临着供应不足的结构性问题。 这意味着，即使利率下降，房价也不会出现大幅下跌，购房者依然需要面对高房价的压力。
房地美首席经济学家 Sam Khater 也表达了类似的观点，他认为美国房地产市场更大的问题是供应不足，而这个问题不会随着利率的下降而消失。
以下表格总结了不同专家对美国房市前景的观点：
| 专家 | 观点 |
|---|---|
| Amy Wang | 降息将对市场产生巨大促进作用，释放市场需求。 |
| 安萨里 | 高利率会走向正常化，但供应不足是美国房市的结构性问题。 |
| Sam Khater | 供应不足是美国房地产市场更大的问题，不会随着利率下降而消失。 |
常见问题解答 (FAQ)
1. 抵押贷款利率还会继续下降吗？
答： 尽管抵押贷款利率已经有所下降，但仍存在进一步下降的空间。美联储降息预期升温，以及 10 年期国债收益率的走低，都将继续推动抵押贷款利率的下降。
2. 美国房价会下跌吗？
答： 美国房价短期内不太可能出现大幅下跌。供应不足的问题依然存在，而购房需求的回升将支撑房价。
3. 现在是买房的好时机吗？
答： 现在是一个不错的买房时机，但需要谨慎考虑。利率下降降低了购房成本，但高房价和供应不足仍是挑战。
4. 应该如何选择房贷产品？
答： 选择房贷产品需要根据自身情况进行综合考虑，包括利率水平、贷款期限、首付比例等因素。建议咨询专业人士，获得合适的建议。
5. 美国房市未来的走势如何？
答： 美国房市未来走势存在不确定性，但总体来看，市场将保持稳定发展。降息将刺激购房需求，而供应不足的问题也将得到一定程度的缓解。
6. 哪些因素会影响美国房市？
答： 影响美国房市的因素很多，包括经济增长、利率水平、就业市场、政府政策等。
结论
美国房贷利率的下降，为潜在购房者带来了新的希望，但也需要理性看待。高房价和供应不足仍然是市场面临的挑战，购房者需要谨慎选择，并做好充分的准备。在未来，美国房市的发展将受到多种因素的影响，包括美联储的货币政策、经济增长预期、政府政策等。建议购房者密切关注市场动态，并根据自身情况做出合理的决策。
